Красивая отделка, вежливый продавец и низкая цена могут скрывать историю, которая всплывет через год - и вы потеряете объект, и деньги. Самая известная угроза - "бабушкина схема": мошенники уговаривают пожилого собственника продать квартиру, а затем его родственники оспаривают сделку по ст. 177 ГК РФ (недееспособность в момент подписания). Суды часто встают на сторону "бабушки" - покупатель остаётся ни с чем.
Я провожу не поверхностную проверку по ЕГРН, а комплексный правовой аудит:
  • поднимаю историю всех сделок с объектом от первого правообладателя
  • анализирую личности продавцов
  • ищу скрытые обременения и пороки воли
Три образования - юридическое, экономическое и строительное - позволяют мне видеть риски, которые не заметит риэлтор, ни обычный юрист.
Данил Гранин
Руководитель коллегии адвокатов "Гранин и партнёры", сертифицирован НОСТРОЙ и НОПРИЗ, стаж 15 лет.

ЧТО Я ПРОВЕРЯЮ

Комплексный юридический аудит недвижимости

Анализ титула собственности

Изучаю правоустанавливающие документы: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельства о наследстве. Выявляю основания, которые можно оспорить - недействительная приватизация, наследство без учёта обязательной доли.

Проверка цепочки сделок

Прослеживаю историю объекта от первого владельца до сегодняшнего дня. Если в цепочке была "подозрительная" сделка с пожилым человеком или продажа за бесценок - это красный флаг. Не пропускаю этапы, даже если цепочка длиной в 20 лет.

Выявление "бабушкиных схем" и пороков воли

Анализирую возраст, состояние здоровья и обстоятельства жизни предыдущих собственников. Если вижу риск оспаривания по ст. 177 ГК РФ - предупреждаю и предлагаю варианты защиты или отказ от сделки.

Проверка обременений и ограничений

Ипотека, залог, арест, рента, сервитут, долги по ЖКХ, несогласованная перепланировка. Всё, что может стать бременем для нового собственника. По коммерческой недвижимости дополнительно проверяю обременения в пользу банков и контрагентов.

Проверка оборотоспособности и границ участка

Попадает ли объект в гражданский оборот? Не находится ли в охранной зоне, в границах красных линий, не является ли самовольной постройкой? Для земельных участков - геодезическая проверка границ, реестровые ошибки.

ПОЧЕМУ МОя правовая проверка СИЛЬНЕЕ

Три экспертизы в одной проверке

  • Юридическая глубина

    Не ограничиваюсь одной выпиской ЕГРН. Поднимаю архивы, запрашиваю нотариальные документы, изучаю судебную практику по аналогичным объектам. Знаю все основания недействительности сделок.

  • Экономический расчёт

    Финансовое образование позволяет видеть подозрительную цену сделки, занижение стоимости в цепочке, признаки вывода активов. Просчитываю реальную рыночную стоимость объекта и налоговые риски.

  • Строительная компетенция

    Сертификации НОСТРОЙ и НОПРИЗ означают, что я читаю проектную документацию, сметы и технические заключения без посредников. Вижу незаконную перепланировку, несоответствие СНиПам, скрытые строительные дефекты.

КАК Я СОПРОВОЖДАЮ СДЕЛКУ

Бесплатная консультация

Вы рассказываете об объекте. Я предварительно оцениваю риски и предлагаю план проверки.

Правовой аудит (Due Dilligence)

Запрашиваю и анализирую документы: от свидетельства о праве собственности до кадастровых паспортов и архивных выписок. Ищу всё, что может угрожать сделке.

Отчёт о рисках

Вы получаете письменное заключение: какие риски есть, насколько они серьёзны и что с ними делать. Если риск критический — честно рекомендую отказаться от покупки.

Подготовка к сделке

Если объект юридически чист — готовлю договор купли-продажи с максимальной защитой ваших интересов, прописываю гарантии продавца, разрабатываю механизм передачи денег.

Сопровождение сделки "под ключ"

Подготавливаю полный пакет документов, присутствую на подписании, контролирую регистрацию в Росреестре. Вы получаете ключи от объекта, который не преподнесёт сюрпризов.
Не рискуйте деньгами и нервами - проверьте объект до сделки!

Бесплатная консультация займет 30 минут и даст вам ясное понимание: стоит ли покупать этот объект и какие риски вы берёте на себя. Дальше - профессиональная правовая проверка и моё сопровождение на каждом этапе.
Получить бесплатную консультацию

ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ

О чём спрашивают покупатели недвижимости